Renditeimmobilien bringen einen jährlich berechenbaren Ertrag auf das Investment. Es gibt zwei Unterschiede zwischen Renditeimmobilien und anderen Immobilieninvestitionen:
Sie werden durch den Besitzer nicht zwingend selbst bewohnt, das ist sogar meist die Ausnahme (obgleich es das bei denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern durchaus gibt), außerdem werfen sie eine besonders hohe Rendite ab. Nur unter diesem Blickwinkel interessiert sich ein Investor dafür.
Die Rendite besteht aus Mieteinnahmen und einer Wertsteigerung des Objekts, hinzu kommen steuerliche Abschreibungen. Es ist einiges zu beachten, wenn es um Renditeimmobilien geht. Daher haben wir eine Checkliste mit den wesentlichen Punkten zusammengestellt.
Vorteile einer Renditeimmobilie
Wenn Sie sich für eine Renditeimmobilie interessieren, sollten Sie prüfen, ob diese die nachfolgend genannten Vorteile generiert. Nur dann lohnt es sich, über das Investment nachzudenken.
Kaufkriterien:
Die Immobilie ist für Sie bezahlbar, weil sie bei einem moderaten Kaufpreis – etwa als Wohnung oder kleines Einfamilienhaus – sofort Mieteinnahmen generiert und wahrscheinlich aus dem Stand Gewinn erwirtschaftet. Es gibt kein Fertigstellungsrisiko.
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten sind darstellbar.
Das Objekt wird realistisch beurteilt.
Die Finanzierung kann auch bis leicht über 100 % erfolgen.
Das Mietausfallrisiko ist abzusichern.
Die Verwaltung ist gesichert.
Wertsteigerung oder Wertstabilität ist nach aller Voraussicht zu erwarten.
Was müssen Sie bei der Renditeimmobilie beachten?
Die folgenden Punkte müssen bei einer Renditeimmobilie stimmig sein, ansonsten riskieren Sie zumindest einen leichten Verlust:
Qualität: Das Objekt sollte bezüglich des Baujahrs, des Baustils und seines gegenwärtigen Zustands eine hohe Qualität aufweisen. Eine Ausnahme gibt es bei denkmalgeschützten Immobilien, die Sie zunächst erwerben und dann sanieren können – die Sanierung wird steuerlich am meisten belohnt.
Lage der Immobilie: Eine schöne Lage mit guter Verkehrsanbindung zieht Mieter an. Die Mieteinnahmen fallen in Groß- und Innenstädten höher aus. Dem stehen nur leicht erhöhte Kosten gegenüber – die Handwerkerstunde kostet fast überall dasselbe.
Kaufpreis: Sollte die Immobilie unterbewertet sein, greifen Sie zu. Bei überbewerteten Häusern in einer überhitzten Region ist Vorsicht geboten, die Preise können wieder fallen.
Planung und Struktur: Wie sind die Mieteinnahmen zu kalkulieren? Der Mietspiegel der Kommune liefert hierüber Auskunft. Ebenso zur Planung gehören die Unterhaltskosten und die gesetzlichen Abschreibungen.
Unterlagen und Dokumente zur Renditeimmobilie
Zu jeder Renditeimmobilie gehören Unterlagen und Dokumente, welche die intensive und sorgfältige Prüfung ermöglichen. Die meisten dieser Dokumente stellt der Anbieter zur Verfügung, jedoch muss der Käufer natürlich für die ersten beiden Punkte selbst Sorge tragen, wenn er eine Bankfinanzierung benötigt.
Es wird benötigt:
Einkommensnachweis
Nachweis über Eigenkapital (falls gefordert)
aktueller Grundbuchauszug
Auszug aus dem aktuellen Liegenschaftskataster (Flurkarte)
amtlicher Lageplan
Baulastenverzeichnis-Auszug
gegebenenfalls bestehender Erbbaurechtsvertrag
Altlastengutachten oder Katasterauszug zu Altlasten
Anliegerkostenbescheid
Information über den Inhalt Bebauungsplans (falls vorhanden)
Muster oder Entwurf des Kaufvertrages
Baubeschreibung und Baugenehmigung
Wohn- beziehungsweise Nutzflächenberechnung
Baupläne (Ansichten, Grundrisse, Schnitte)
Kubaturberechnung (Berechnung des umbauten Raumes)
Energieausweis und Energieeinsparnachweis
falls vorhanden: Online-Bestätigung des Antrags auf KfW-Mittel
Objektfotos beziehungsweise Visualisierungen
Gebäudeversicherungspolice
bei Wohnungs- oder Teileigentum: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnungseigentums-Verwaltervertrag, Sondereigentums-Verwaltervertrag (Muster) und Wirtschaftsplan
sofern abgeschlossen: Miet- oder Pachtverträge plus Anlagen und gegebenenfalls Nachträgen
Fazit zum Kauf von Renditeimmobilien
Sie sollten die vorliegende Checkliste sorgfältig abarbeiten, um die Risiken beim Kauf einer Renditeimmobilie einzugrenzen. Sehr ärgerlich wäre es beispielsweise, wenn Sie ein wirklich schönes, renditeträchtiges Objekt erwerben, auf dem unbekannte Altlasten liegen, was Sie beim Check aller Unterlagen festgestellt hätten. Doch der umgekehrte Fall ist häufiger:
Viele Erwerber gehen mit den Unterlagen überaus sorgsam um, erwerben aber ein Objekt, das hinsichtlich der Lage oder des Zustands nicht zum Renditeobjekt werden kann oder das schlicht und ergreifend etwas zu teuer ist, um Gewinn abzuwerfen.
Gehen Sie keine unnötigen Risiken ein und lassen Sie sich kompetent beraten!